土地家屋調査士のお勉強

不動産登記法、民法を中心にまとめました。

区分建物の表題登記の申請方法の理解の仕方(不動産登記法第48条)

区分建物として法務局に申請する場合には、建物表題登記の申請ではなく区分建物表題登記という登記になる。

なお、一般的な分譲マンションについては、建物が完成した段階で、法務局に区分建物表題登記を申請して、建物内のそれぞれの独立した部分を、販売する流れになります。

そして、建物内の独立した部分を購入した所有者は、区分所有者となり、以後、その部分に抵当権などを設定することも可能です。

で、わかりにくい不動産登記法第48条の解釈について自分なりに解釈してみた。

48条第1項

条文「区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。

まず第1項は、新規で分譲マンションを建設した場合や、表題登記がない建物(この場合は、分譲マンション1号棟)の横に分譲マンション2号棟が建設されて全体で1つの分譲マンションとしてみる場合は1号棟と2号棟と一緒に表題登記をしましょうということ。

48条第2項

条文「前項の場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる。

これの解釈で僕は最初に思ったのが、ハウスメーカーが作った分譲マンションに住んでいる201号室の高橋さんがハウスメーカーに代わって表題登記できるのか?という疑問でした。現実的にはありえないが、必要添付書類が揃えることできれば表題登記できる解釈になります。しかし、条文をよく読んでみると「前項の場合において」と書いてあったので、建設段階で高橋さんが入居していることなどありえないので、第2項のケースは1号棟を建てたAさんと2号棟を建てたBさんがいる場合なら、代位して表題登記ができるという解釈。またはA,Bの2人がお金を出し合って2世帯住宅を新設し、1階がAさん、2階がBさんの所有であれば、代位して表題登記ができる。こっちのほうがしっくりきますね。

48条第3項

条文「表題登記がある建物(区分建物を除く。)に接続して区分建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記の申請と併せてしなければならない。

表題登記してあるデイサービスに利用者が暮らせる部屋を増築する場合には、デイサービスも表題変更登記をするという解釈。

48条第4項

条文「前項の場合において、当該区分建物の所有者は、当該表題登記がある建物の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの者の相続人その他の一般承継人に代わって、当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記を申請することができる。

新規が代位で可能ならば、変更登記も代位で行えるということですね。