土地家屋調査士のお勉強

不動産登記法、民法を中心にまとめました。

嘱託登記の添付情報

嘱託書に記名押印する際、嘱託者の印鑑証明書は必要ない。


不動産登記令 第十六条
1 申請人又はその代表者若しくは代理人は、法務省令で定める場合を除き、申請情報を記載した書面に記名押印しなければならない。
2 前項の場合において、申請情報を記載した書面には、法務省令で定める場合を除き、同項の規定により記名押印した者(委任による代理人を除く。)の印鑑に関する証明書(住所地の市町村長(特別区の区長を含むものとし、地方自治法第二百五十二条の十九第一項の指定都市にあっては、市長又は区長とする。次条第一項において同じ。)又は登記官が作成するものに限る。以下同じ。)を添付しなければならない。
3 前項の印鑑に関する証明書は、作成後三月以内のものでなければならない。
4 官庁又は公署が登記の嘱託をする場合における嘱託情報を記載した書面については、第二項の規定は、適用しない。
5 第十二条第一項及び第十四条の規定は、法務省令で定めるところにより申請情報の全部を記録した磁気ディスクを提出する方法により登記を申請する場合について準用する。

官公庁が登記する際、代表者の資格証明書は必要ない。

第七条
1 登記の申請をする場合には、次に掲げる情報をその申請情報と併せて登記所に提供しなければならない。
一 申請人が法人であるとき(法務省令で定める場合を除く。)は、当該法人の代表者の資格を証する情報
二 代理人によって登記を申請するとき(法務省令で定める場合を除く。)は、当該代理人の権限を証する情報


2 前項第一号及び第二号の規定は、不動産に関する国の機関の所管に属する権利について命令又は規則により指定された官庁又は公署の職員が登記の嘱託をする場合には、適用しない。
官庁又は公署を除く者が登記義務者の場合の登記義務者の承諾を証する情報

不動産登記法第百十六条
1 国又は地方公共団体が登記権利者となって権利に関する登記をするときは、官庁又は公署は、遅滞なく、登記義務者の承諾を得て、当該登記を登記所に嘱託しなければならない。
登記原因証明情報の押印でOK

地役権で抑えるポイントをまとめました。

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試験に直接は出にくいかもしれないけど、知識として身につけておきたい地役権です。

抑えるところ

地役権は、他人の土地(承益地)を自己の土地(要益地)の便益に供する権利

便益に供するとは、これによって要益地の使用価値が増大すること。自分の土地が囲繞地だと使いみちが限られていたけど、通行できれば家も建てられるよねって話。

問題に出やすいところ

  • 地役権は要役地から分離して譲渡はできない。→あくまで要役地の便益のために承役地に設定するもの。
  • 要役地の所有権が移転されると、地役権はそれと運命を共にし、地役権も移転する。
  • 外形上認識することができ、継続的に使用している場合は、時効によって取得できる。通路として整備している必要がある。

測量士補の試験は受かればいいものではない

土地家屋調査士の資格を取る一番の近道が、測量士補の資格を取得して、午前の試験を免除にすること。このために測量士補を受験しにきている人がいます。

僕も今年測量士補を受験しました。手応えは、28点満点中23点くらいで合格するだろうと思っていたものの、自己採点の結果21点でした。解けたと思っていたのに、意外と間違えていて、勉強の割に点数に結びついておらず、悔しい気持ちでした。

僕が資格をとることで大事なことは受かる受からないことよりも、実務で活かせるよう、勉強することだと思います。

勉強時間が少なくても合格できる人がいる事実

僕は3月から5月の期間、平均1日2時間勉強しました。過去問の参考書を3週できたレベルです。仕事をしながらスキマ時間で勉強しました。

周りの人たちは今回の試験結果についてどう感じているのか気になり、ツイッターで自己採点結果を呟いている人を見てみたところ、トータル15時間ほど勉強して18点/28点で合格ラインに達してる人がいてびっくりしました。(合格最低点は18点)

資格をとるためだけの勉強方法はオススメしない

誰だって勉強はしたくない。少ない勉強時間で資格が欲しいと思う人はたくさんいると思います。

よく出やすい問題に絞って勉強して点数をとっていくスタイル。たしかに効率よく点数を取れるかもしれませんが、測量という技術を仕事で活かしていく人は、この方法は止めたほうがいいです。

なぜなら、もし試験にあまり出ない分野が実務で必要な内容だった場合、実務を行おうにも知識がない状態なため、できるわけがありません。

土地家屋調査士になりたければ、しっかり勉強すること

土地家屋調査士には測量技術が必要です。知識をつけるタイミングはこの機会しかありませんので、資格マニアが勧める勉強法はやめて、ある程度の時間をかけてしっかりと勉強しましょう。

制限行為能力者のまとめ

制限行為能力者には、成年被後見人被保佐人、被補助人、未成年の4つがある。これらがどう違うのかまとめてみた。

成年被後見人

成年被後見人とは、精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、家庭裁判所より後見開始の審判を受けたものをいいます(民法7条、8条)。

一番わかりやすい例えが認知症の人。判断力がかなり乏しい。

  • 日用品の購入以外の法律行為は取り消しが可能
  • 成年後見人の同意を得たとしても単独ではできない。

重要な契約を一人では任せれないしね。

被保佐人

被保佐人とは、精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分である者で、家庭裁判所より保佐開始の審判を受けたものをいいます(民法11条、12条)。

中程度の認知症の人。保佐人が必要な行為は以下のとおり。これらの行為をするときは保佐人の同意が必要。

  • 他人にお金を貸すこと
  • 預貯金の払い戻しを受けること
  • 借金をすること
  • 他人の借金の保証人になること
  • 不動産の購入、売却、一定期間以上の賃貸借
  • クレジット契約
  • 相続の承認または放棄、遺産分割
  • 建物の新築、増改築
  • 裁判の提起
  • 贈与

被補助人

被補助人とは、精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者で、家庭裁判所より補助開始の審判を受けたものをいいます(民法15条、16条)。

少程度の認知症。お米を研がずに炊いてしまうなど家事の失敗レベルをイメージするとよい。借金、訴訟、相続のような重要な行為に関しては、保佐人の同意または裁判所の許可が必要。これらの行為は同意を得ていない場合、取り消すことが可能。

未成年者

  • 法律行為を行う場合は、法定代理人の同意が必要。
  • 法律行為は取り消しが可能。

営業活動は可能。

土地家屋調査士法の抑えるポイント(業務の規律)

よく問題に出されるポイントを書いていきます。

 

職印を定めること

職印の彫刻及び規格が調査士会の会則で定まっている。ただし、職印を改めた場合、法務局又は地方法務局の長に届け出る必要はなし。

保存年限

  • 事件簿は閉鎖後、5年間保存が必要
  • 領収証の正本は依頼者に交付し、副本は作成の日から3年間保存が必要

事件簿のほうが大事だから年限が長いのだろう。閉鎖後であったり、作成の日からという部分も覚える必要がある。

補助者について

業務を補助するための補助者のことである。バイトのように見えるが、求められるスキルは土地家屋調査士業務補助、測量経験者優遇と中々レベルが高い。

  • 補助者を置いた時、置かなくなった時は調査士会に届け出る必要がある。調査士会はその届出があったときは、法務局又は地方法務局の長に通知する必要がある。なお、法務局の承認は必要ない。
  • 補助者は登記申請の補正ができない。
  • 複数の調査士や司法書士が同一の補助者を置くことは許される。
  • 補助者はあくまでも補助者。調査、測量の代行はできない。
  • 調査士が他の調査士の補助者にはなれない。

元公務員の調査士について

公務員時代に関わった事件についての業務は行えない。事件とは筆界特定手続代理関係業務や民間紛争解決手続代理関係業務である。

 

土地家屋調査士法で抑えるポイント(登録の取り消しについて)

調査士の登録が取り消される原因

  • 2年以上業務を行わないとき
  • 身体又は精神の衰弱により業務がおこなうことができないとき

この場合、登録審査会の議決に基づいてしなければならない。登録を取り消された者は不服の場合、法務大臣に対して審査請求ができる。

 

調査士の登録が取り消された後

  • 調査士会連合会は、調査士に書面で通知しなければならない。
  • 調査士会連合会は、官報で公告しなければならない。

     

     

  • 調査士会連合会は、管轄の法務局又は地方法務局の長に通知しなければならない。

登記識別情報についてまとめ

登記識別情報とは

2桁の数字と記号の組み合わせで、登記済証に代わる新しいものです。パスワードみたいでかっこいいです。

登記識別情報自体が不動産の権利を表しているわけではなく、登記の申請人が登記名義人本人であることを確認するための本人確認手段の一つである。
登記識別情報は、次回の登記申請の際に本人確認手段の一つとして使用する重要なもので、第三者に盗み見られたり、無断でコピーをとられたりしないように厳重に管理する必要があります。登記識別情報を記載した部分には目隠しシールが貼ってありますので、シールを剥がさずに保管することをお勧めします。また、このシールは一度剥がすと元に戻せませんのでご注意下さい。はがれにくい場合はアイロンを使えば剥がれるそうです。

 

登記識別情報の見本

登記識別情報の見本

登記識別情報について不動産登記法で書かれていることをざっくりとまとめます。

細かいところは省いてますので、必ず六法で確認しておいてください。

登記官からの登記識別情報の通知を必要としない場合について

  • 申請人が登記識別情報の通知を希望しなければ、通知されない。(法21条)
  • 30日以内に電子計算機に備えられたファイルに登記識別情報を記録しない場合(規則第64条)。廃棄されます。
  • 登記識別情報の通知を受けるものが登記完了から3ヶ月以内に受領しない場合(規則第64条)。廃棄されます。
  • 通知を受けるものが官庁、公署の場合。

登記申請時、登記識別情報が必要となる。(第22条)

  • 権利者と義務者が共同で権利に関する登記の申請をする場合
  • 登記名義人が政令で定める登記の申請をする場合です。令第8条に書いてあります。1〜3が重要そう。
  1. 合筆の登記。合筆のいずれか1筆の土地の登記識別情報でよい。(令第8条第2項)
  2. 建物の合体の登記。いずれか1個の建物の登記識別情報でよい。(令第8条第2項)
  3. 建物の合併の登記。いずれか1個の建物の登記識別情報でよい。(令第8条第2項)
  4. 共有物分割禁止の定めに係る権利の変更
  5. 所有権の登記の抹消
  6. 質権、抵当権の順位の変更
  7. 民法の定めにある登記
  8. 信託による権利の変更
  9. 仮登記の抹消

登記申請時、登記識別情報を提供できなかったら、提供しなくてよい場合もある。(第22条)

  • 登記識別情報が通知されなかった場合
  • 正当な理由がある場合

登記識別情報を提供できない場合は、登記官は、申請の内容が真実だと思料するときは、その旨の申出をするよう通知する。申出が無い限りは登記しない。(第23条)しかし、当てはまらない場合が以下となる。

  • 土地家屋調査士等の代理人が、申請人=義務者であることが確認できる情報を提供した場合。次のものが必要となる。(規則第72条)
    代理人が申請人と面談した日時、場所、その状況。
    ・申請人の氏名を知っていて、面識があるときはその経緯
    ・申請人の氏名を知らず、面識が無いときは、運転免許証、保険者証、年金手帳、児童扶養手当証書や障害者手帳(市から発行される手帳系)等から2つ以上。もしくは上記が1つ+官公庁から発行された書類で申請人の氏名、住所、生年月日が書かれた書類
  • 公証人から登記義務者であることを確認するために必要な認証がなされ、登記官がその内容を相当と認めたとき。